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標(biāo)題: 需求強(qiáng)勁一線城市商鋪?zhàn)饨鹕蠐P(yáng) [打印本頁(yè)]

作者: 安然心歡 時(shí)間: 2012-11-5 17:47
標(biāo)題: 需求強(qiáng)勁一線城市商鋪?zhàn)饨鹕蠐P(yáng)
商業(yè)地產(chǎn)的火熱持續(xù)升溫。根據(jù)多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)最近發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年一季度國(guó)內(nèi)主要城市商業(yè)地產(chǎn)態(tài)勢(shì)活躍，北京、上海等地辦公樓和商鋪?zhàn)饨鹚椒€(wěn)步上升，一些城市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資者比重加大。

這與外資需求密切相關(guān)。以商鋪市場(chǎng)為例，世邦魏理仕今年對(duì)近300家國(guó)際零售商的調(diào)查亦顯示，目前已有50%的國(guó)際零售商落戶中國(guó)。不管是Gap、H&M、Zara等已進(jìn)入中國(guó)的時(shí)尚品牌，還是Forever 21、Aldo、Geox等躍躍欲試者，均將拓展的重點(diǎn)放在了中國(guó)。這無疑將產(chǎn)生巨大的商業(yè)地產(chǎn)需求。

整購(gòu)交易頻現(xiàn)

房地產(chǎn)調(diào)控政策的繼續(xù)深化，令住宅市場(chǎng)投資越顯乏力，避開政策風(fēng)險(xiǎn)的商用物業(yè)市場(chǎng)卻是利好頻傳。由于一線城市商鋪和辦公樓市場(chǎng)的增長(zhǎng)前景持續(xù)向好，國(guó)內(nèi)外投資者熱衷于整購(gòu)商鋪以及辦公樓物業(yè)。

據(jù)了解，截至目前，北京年內(nèi)已出現(xiàn)了多宗整棟交易，涉及項(xiàng)目多為成熟商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓及商鋪。例如，中國(guó)五礦集團(tuán)以45億元收購(gòu)北京東二環(huán)位置的三棟寫字樓；金融街（000402）以40億元收購(gòu)北京中信城B、C、D三商業(yè)金融地塊的使用權(quán)；益彰商貿(mào)整購(gòu)三里屯SOHO E座；凱德商用12.1億元收購(gòu)了冠城大廈的零售物業(yè)部分等。

而在上海，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資者同樣活躍。根據(jù)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，不包括土地交易，今年一季度上海有7個(gè)整棟商業(yè)物業(yè)交易，成交總額超過46億元人民幣，其中港臺(tái)及內(nèi)地投資者交易量占50.4%，海外投資者占49.6%。

仲量聯(lián)行北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，位于成熟商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓和商鋪是企業(yè)長(zhǎng)期投資持有的重點(diǎn)，目前國(guó)內(nèi)投資者仍是市場(chǎng)需求主力，但新加坡等地的國(guó)際性投資者也日益活躍。對(duì)于資金充裕購(gòu)買力強(qiáng)的投資者來說，通脹下尋求資產(chǎn)保值，整購(gòu)獨(dú)棟商業(yè)體或?qū)⒊蔀橥顿Y最佳選擇。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著商鋪和寫字樓租金的快速上漲，商用物業(yè)成為具備實(shí)力的大企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的重要途徑，今后將有更多外資機(jī)構(gòu)投資者和國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司活躍于商用物業(yè)市場(chǎng)，而這些巨額資金將更青睞出租率良好、地段優(yōu)越、租金回報(bào)率高的商用物業(yè)項(xiàng)目。

戴德梁行在其全球房地產(chǎn)投資報(bào)告中預(yù)計(jì)，2011年全球?qū)?huì)有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年年中的資金量上升45%。其中，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)成為資金的重點(diǎn)流向。

需求強(qiáng)勁助推租金上漲

除了大宗交易頻現(xiàn)外，今年一線城市的商用物業(yè)空置率進(jìn)一步降低，租金則持續(xù)攀升。

以北京為例，據(jù)高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)顯示，隨著眾多零售商加速擴(kuò)張以及季內(nèi)無新增供應(yīng)之狀況，一季度北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)整體空置率為12.32%，系2008年第二季度以來歷史最低點(diǎn)。

“除可預(yù)見的有利經(jīng)濟(jì)環(huán)境以外，商鋪、市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)在2011年將是穩(wěn)定且可持續(xù)的，主要基于此輪市場(chǎng)擴(kuò)張中多種行業(yè)均參與其中，而非依賴少數(shù)特定行業(yè)所帶來的短暫繁榮的事實(shí)?！备吡?guó)際華北區(qū)調(diào)研部主管謝靖宇表示。

而國(guó)際零售商的快速擴(kuò)張也直接導(dǎo)致了商鋪物業(yè)租金的穩(wěn)步上揚(yáng)。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的2011年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，一季度北京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%，達(dá)到每平方米每月639元。

需求主要來自國(guó)內(nèi)外零售商的拓店計(jì)劃，尤其是國(guó)際知名零售品牌。今年，國(guó)際知名的奢侈品品牌在京仍在積極擴(kuò)張，例如Minimum、De soul、BadgleyMischka等入駐國(guó)貿(mào)三期商城；LANVIN高端精品店和Versace落戶三里屯北區(qū)，MAXMARA入駐金融街等。此外，包括GAP、優(yōu)衣庫(kù)、H&M等在內(nèi)的時(shí)尚品牌在2011年繼續(xù)擴(kuò)張門店。

另外一些看好北京零售市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)外品牌亦在積極尋求商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。例如德國(guó)頂級(jí)珠寶Wellendorff首店選擇了國(guó)貿(mào)三期；Manhattan Portage首店落戶西單大悅城，并且也在東方新天地和三里屯同時(shí)開店；國(guó)內(nèi)首家Hello Kitty主題餐廳落戶世茂工三等等。

高力國(guó)際方面預(yù)測(cè)，鑒于在中國(guó)的良好業(yè)績(jī)，服飾（包括手提包及鞋履）、酒類、手表及珠寶等業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)將成為需求的主要來源。

對(duì)于未來的市場(chǎng)走向，仲量聯(lián)行方面預(yù)計(jì)，2011年北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)需求將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，王府國(guó)際商城、國(guó)盛購(gòu)物中心、北京華熙樂茂、北京僑福芳草地等項(xiàng)目將在本年度陸續(xù)開業(yè)，為市場(chǎng)帶來約60萬平方米的新增供應(yīng)。受益于強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)租金將保持上漲趨勢(shì)。

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