媒體稱房?jī)r(jià)已現(xiàn)滅亡跡象 一二線先于三四線崩盤

老虎菜

2013年的房?jī)r(jià)上漲可以用“瘋狂”來(lái)形容。房?jī)r(jià)如脫韁野馬般一路狂奔，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年9月以來(lái)，一線城市新建商品住宅價(jià)格的同比漲幅都超過(guò)了20%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映的是“平均”情況，中等收入者在購(gòu)房時(shí)的感受更為強(qiáng)烈，當(dāng)購(gòu)買一套住宅要比幾個(gè)月前多付幾十萬(wàn)，他們只能望洋興嘆、徒呼奈何。

俗話說(shuō)，“欲使其滅亡，必先使其瘋狂”。這句話在資本市場(chǎng)上屢試不爽，很多投資品都是一路高漲之后突然大幅下跌。中國(guó)的房?jī)r(jià)也不可能例外，經(jīng)過(guò)2013年的“瘋狂”之后，它已經(jīng)出現(xiàn)了“滅亡”的跡象。房?jī)r(jià)的走勢(shì)有很大可能在2014年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，甚至可能崩盤。

房?jī)r(jià)走勢(shì)逆轉(zhuǎn)的跡象之一是銷售增長(zhǎng)放緩，北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年，北京全市商品住宅銷售面積為1363.7萬(wàn)平方米，同比下降8.1%。今年2月，北京二手住宅成交總量為5441套，環(huán)比下跌38%，同比下跌46.3%。顯然，北京過(guò)高的房?jī)r(jià)抑制了需求。近幾年，北京商品住宅的竣工面積持續(xù)高于銷售面積，例如，2013年，住宅竣工面積為1692萬(wàn)平方米，而住宅銷售面積為1363.7萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)了供過(guò)于求的情況，導(dǎo)致待售商品住宅面積年年增長(zhǎng)，2012年為789.5萬(wàn)平方米，約為半年的銷售量，如果繼續(xù)增長(zhǎng)，就會(huì)成為房?jī)r(jià)下跌的壓力。

房?jī)r(jià)走勢(shì)逆轉(zhuǎn)的跡象之二是房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)放緩。去年2月或3月，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅高達(dá)3%，10月以后降到了1%以下，今年1月進(jìn)一步下降至0.5%左右。如果環(huán)比漲幅維持在0.5%左右，全年房?jī)r(jià)漲幅只有6%左右。

目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)如逆水行舟，不進(jìn)則退。當(dāng)人們預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲，剛性需求者才會(huì)急不可待地購(gòu)房，為此不惜四處借錢湊齊首付；投機(jī)投資者才會(huì)追逐高價(jià)位，為此不惜借高利貸；開發(fā)商則捂盤惜售，不惜占用資金、承擔(dān)高額利息支出。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的速度放緩，人們的預(yù)期出現(xiàn)分歧，剛性需求者、投機(jī)投資者就會(huì)觀望，銷量就會(huì)下降；開發(fā)商占用的資金越來(lái)越多，當(dāng)資金成本高于預(yù)期盈利時(shí)，他們就會(huì)降價(jià)以增加銷量，加快資金回籠?，F(xiàn)在很多開發(fā)商的資金成本超過(guò)10%。如果今年房?jī)r(jià)的預(yù)期漲幅只有6%左右，他們將不得不降價(jià)促銷。杭州已經(jīng)有樓盤這樣做了。

所以，房?jī)r(jià)一旦漲幅下降，就會(huì)很快轉(zhuǎn)變?yōu)橄碌?008年，房?jī)r(jià)走勢(shì)本來(lái)已經(jīng)進(jìn)入了這樣的節(jié)奏，但4萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃挽救了它。今年，將會(huì)再現(xiàn)開發(fā)商競(jìng)相降價(jià)的局面，如果沒(méi)有救市措施，那就會(huì)一發(fā)而不可收拾，完全可能像溫州房?jī)r(jià)那樣“跌跌不休”。

現(xiàn)在，關(guān)于房?jī)r(jià)是上漲還是下跌的爭(zhēng)論更趨激烈。有一些人是中間派，他們認(rèn)為，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)出現(xiàn)分歧，一二線城市會(huì)繼續(xù)上漲，而三四線城市會(huì)下跌。他們是從住宅供給和需求的角度分析問(wèn)題：三四線城市供過(guò)于求的狀況更嚴(yán)重，所以下跌的壓力更大。但是，目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)其實(shí)是由預(yù)期收益和資金成本決定的。維持一二線城市房?jī)r(jià)所需要的資金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三四線城市，因此，首先被資金成本壓垮的，將是一二線城市的樓市。三四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)是以一二線城市為指向，在一二線城市房?jī)r(jià)下跌之后，人們對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)的預(yù)期將發(fā)生改變，導(dǎo)致三四線城市樓市崩盤。

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