合發(fā)房銀：合理引導(dǎo)市場預(yù)期

合發(fā)房銀

(一)做好房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)
我國房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，除了房地產(chǎn)市場的幾大主體——房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購房者，還有一個重要主體就是地方政府，都必須要進(jìn)行房地產(chǎn)市場預(yù)期的合理引導(dǎo)。一方面，我國的房地產(chǎn)市場投資、投機(jī)需求當(dāng)前雖然得到極大遏制，但房地產(chǎn)市場需求還有巨大的市場潛力;另一方面隨著長效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)市場將主要靠市場機(jī)制來調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場的波動會縮小。房地產(chǎn)市場應(yīng)該是一個與其他產(chǎn)業(yè)一樣的正常盈利行業(yè)，而不是一個暴利行業(yè)。因此，對待房地產(chǎn)市場既不必過分悲觀，也不要再將房地產(chǎn)市場作為投機(jī)場所。地方政府應(yīng)該主要轉(zhuǎn)移到依賴有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是盯著房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓金。
(二)做好區(qū)域房地產(chǎn)市場細(xì)分需求研究
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，已經(jīng)不再是全國一盤棋狀態(tài)，如果任由市場盲目發(fā)展，將會出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)和社會問題。針對當(dāng)前各地“鬼城”報道不斷、地方集資者跑路等現(xiàn)象，應(yīng)加大對各地爛尾樓或者空置房的調(diào)查。雖然最終是讓市場機(jī)制在房地產(chǎn)市場中起基礎(chǔ)作用，但針對我國房地產(chǎn)市場日益分化的狀況，政府還是非常有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場細(xì)分需求研究，有效引導(dǎo)區(qū)域房地產(chǎn)市場供需平衡以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。各地在進(jìn)行房地產(chǎn)市場研究中，家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、宗教、民族等均可作為房地產(chǎn)市場細(xì)分的變量，加強(qiáng)對未來房地產(chǎn)市場更精細(xì)化發(fā)展的引導(dǎo)。這既是房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的需要，也是節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的需要。
(三)繼續(xù)貫徹保障房與商品房市場建設(shè)并重
中央提出，“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障房，根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2014年的470萬戶以上，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭基本完成。繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，合理確定建設(shè)任務(wù);進(jìn)一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機(jī)制;做好保障性安居工程的資金、土地等方面準(zhǔn)備。
健全保障房的長效管理機(jī)制，對于當(dāng)前種類繁多的保障房，有必要逐步進(jìn)行科學(xué)簡化和歸并;應(yīng)根據(jù)各地不同狀況適當(dāng)調(diào)整住房保障方式，以租金補(bǔ)貼方式為主提供住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對性和實(shí)效性;發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)更多社會資金參與投資建設(shè)、運(yùn)營、管理保障性住房;還要建立健全動態(tài)管理的準(zhǔn)入退出機(jī)制和住房保障信息系統(tǒng)，并盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長期穩(wěn)定健康和可持續(xù)發(fā)展提供法律保障。
(四)合理引導(dǎo)高中低端住房市場供給
房地產(chǎn)市場雖然主要交給市場，發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用，但由于社會各階層對于住房需求存在差異，導(dǎo)致住房供給應(yīng)滿足不同層次的需求。完全都交給市場，經(jīng)濟(jì)主體的逐利性會讓市場出現(xiàn)一定的失靈。因此，除了政府對于最低端的人群進(jìn)行保障房供給外，對于中低端人群的住房需求滿足也應(yīng)該有一定的政策，尤其是通過房地產(chǎn)市場源頭的土地供給環(huán)節(jié)，對中低端房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理引導(dǎo)，避免對這部分土地供應(yīng)的變化引起房價急劇波動。對于高端市場，比如別墅用地，應(yīng)充分考慮我國人多地少的國情給予較嚴(yán)格的控制，主要通過土地供給和稅收環(huán)節(jié)影響其供給。從中長期看，我國中低端需求市場在很多城市化水平較低的區(qū)域還具有一定空間，因此要加強(qiáng)這部分需求的引導(dǎo)和合理滿足。
(五)在長效機(jī)制未建立前，區(qū)域性調(diào)控政策還需貫徹
當(dāng)前房地產(chǎn)市場雖然比較低迷，但房價整體上并未呈現(xiàn)大幅下降，尤其是一些前期漲勢迅猛的一、二線城市。如果當(dāng)前因為經(jīng)濟(jì)下行重新回歸到對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴，那么轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就不可能實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然有些地方的房地產(chǎn)市場限購限貸已經(jīng)沒有必要，但很多一、二線城市當(dāng)前房價與居民收入水平還是不相適應(yīng)，在房地產(chǎn)長效機(jī)制還未建立之前，這些地區(qū)的調(diào)控政策還需貫徹。
(六)地方政府救市應(yīng)綜合考慮短期和長期效果
毫無疑問，地方政府救市行為對于樓市的短期激勵作用是明顯的。通過降低購房門檻或成本，刺激市場需求，改變購房者心理預(yù)期，使得一部分人放棄觀望，積極入市，實(shí)際也相當(dāng)于提前透支一部分人的需求能力，從長遠(yuǎn)看對房地產(chǎn)市場影響有限。
地方政府救市除了考慮近期效果外，更應(yīng)考慮遠(yuǎn)期效果。托住房地產(chǎn)價格可以維持高地價，對支持地方財政確實(shí)有利，但高地價必然提高當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)投資和經(jīng)營成本，制約經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展，必須統(tǒng)籌考慮好地方經(jīng)濟(jì)近期效益和遠(yuǎn)期效益的關(guān)系。