直擊西安限購令

新聞主編

開發(fā)商 限購令促市場重組 　　西安合能地產(chǎn)總經(jīng)理劉小平：限購令對近期西安樓市成交量和價格會有較大沖擊，市場觀望情緒將加劇，但估計難以改變西安樓市近幾年價格長期向上的趨勢；預(yù)計政策執(zhí)行期限到時，市場會出現(xiàn)新一輪的井噴。
　　限購令及銀行信貸政策的組合拳，預(yù)計將對西安房地產(chǎn)行業(yè)諸多小型開發(fā)商及項目型公司產(chǎn)生較大沖擊，行業(yè)將重新洗牌，該點將推動西安房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。
　　從區(qū)域板塊來看，曲江、高新、經(jīng)開等區(qū)域?qū)⑹艿捷^大影響，東郊、西郊、長安區(qū)等以剛性需求為主的區(qū)域影響應(yīng)不大，同時與高新二期接壤的戶縣、與咸陽接壤的灃渭新區(qū)、主打旅游地產(chǎn)的臨潼新區(qū)將迎來發(fā)展機遇。商業(yè)地產(chǎn)近幾年將出現(xiàn)擴張式發(fā)展的黃金期， 市場上的公寓型產(chǎn)品（商業(yè)用地性質(zhì)）將受到追捧。
　　開發(fā)商、購房者應(yīng)理性看待市場
& a) R; K! u# E+ i　　西安富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃銷售部經(jīng)理兼總經(jīng)理助理劉小平：目前包括購房者與開發(fā)商都在觀望，細(xì)則出臺后，對剛性需求的這部分人群受影響不大。這次的政策使得高陵、戶縣、西咸區(qū)域的土地成為熱點。
　　隨著西安國際化大都市的不斷建設(shè)和發(fā)展，光靠保障房和廉租房還不足以保障人們的安居問題。我認(rèn)為限購令只是短期的政策，其目的就是為了穩(wěn)定房價，對于住宅的投資肯定會有所減少。
- u5 B8 I$ Q- n6 F9 \, D　　對開發(fā)商而言，未來的建設(shè)不能把雞蛋再放在同一個籃子里，應(yīng)積極面對政策做出改變，現(xiàn)在市場的蛋糕小了，競爭更大了。購房者更關(guān)注高性價比的房子，作為開發(fā)商更應(yīng)注重細(xì)節(jié)。
  r5 \$ n6 S( i! B) \1 N0 B　　對購房者而言，等不是好辦法，需求在同一時間段釋放必然會導(dǎo)致漲價，與前幾年相比，房價還是會有所上升的，畢竟使用的新型材料和各種新技術(shù)都會增加房子的成本，房價因限購令降下來的可能性不大。
8 t& }' `: B) Q2 ?8 c　　西安限購令利好商業(yè)地產(chǎn)
　　珠江投資有限公司市場經(jīng)營中心總監(jiān)吳繼軍：西安的限購令對于商業(yè)是利好的。首先限購令主要針對住宅作出限制，原來用于投資住宅的大部分資金都會流向商業(yè)、商鋪和公寓，這樣勢必會刺激商業(yè)的物業(yè)和成交量上漲。其次，高端商業(yè)綜合體受到追捧。受國家政策引導(dǎo)，開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險，大量開發(fā)寫字樓、商鋪將會成為趨勢。尤其是西安相對于北京、上海高端的商業(yè)綜合體還是較少的。
　　限購令對西安市的別墅影響還是很大的。西安市的別墅供應(yīng)量基本都集中在長安區(qū)和浐灞區(qū)，購買者名下均有兩三套房產(chǎn)，受到本次政策嚴(yán)格限制，使其無法購買。這都會使別墅產(chǎn)品受“新政”影響而減量。相反，西安周邊的郊縣別墅不限購則會發(fā)力。
　　限購令有一定抑制作用 開發(fā)企業(yè)經(jīng)受考驗
　　香江國際中國地產(chǎn)有限公司開發(fā)總監(jiān)李三戰(zhàn)：限購令出臺對市場的投資、投機有一定的抑制作用，西安的房地產(chǎn)市場會有一定的反應(yīng)，也就是說，在這個階段或一定期間量價會出現(xiàn)適度減緩和下滑，這是正常的。
5 x& r* s) K& H! t$ a# M　　短期看，至少半年內(nèi)，市場肯定會受影響，同時還會出現(xiàn)很多觀望情緒，量價將出現(xiàn)滯緩或下滑，因為除了投資二套房、三套房收到抑制；規(guī)模比較小、發(fā)展節(jié)奏不好的，實力比較弱小的企業(yè)資金鏈要經(jīng)受很大的考驗。不過，對于前兩年樓盤已經(jīng)銷售出去，現(xiàn)在準(zhǔn)備拿地的企業(yè)，倒是很好的機遇；現(xiàn)在，拿地成本不高，一兩年后市場應(yīng)該也好了。
　　計劃與市場機制并行
　　高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司財務(wù)總監(jiān)竇彥峰：西安的限購令從穩(wěn)定市場角度等長遠(yuǎn)角度看有些軟，但是又不能限制西安的發(fā)展，建設(shè)國際化大都市的發(fā)展目標(biāo)不能變。政府將房地產(chǎn)劃分為兩種監(jiān)管機制：計劃和市場，就是保障房建設(shè)任務(wù)和限購令。限購令一出來西安商品房市場的火爆也得休克一段時間了，全國也一樣。
0 @9 w2 F0 f3 s　　百姓：觀望是主旋律 改善置業(yè)推后
1 @' D' b; |4 m3 V　　余女士和老公都是西安市戶口，在結(jié)婚前各自名下分別有一套50平方米的小戶型，現(xiàn)在想換一套大一點房子，可2月25日限購令一出臺，他倆誰都不敢再想了，弄得他和老公束手無策，聽朋友說可以賣掉一套房子，這樣他倆名下就只剩一套房產(chǎn)了，可以繼續(xù)改善置業(yè)，可他們有點猶豫，說當(dāng)初買那套小戶型就是看好它的性價比，現(xiàn)在急忙拋掉有點舍不得，加上限購令的束縛，決定推遲買房子的計劃。
7 ^, \7 Y0 S8 k$ R# o　　在延長石油定邊采油廠上班的王先生告訴記者，自己已經(jīng)買了兩套房子，這次下來西安主要是為結(jié)婚裝修新房，因為未婚妻工作在西安，剛好趁機再買一套小兩室，把遠(yuǎn)在山東老家的父母接過來養(yǎng)老居住，沒成想剛到西安，限購令就出來了。對此，王先生坦然相告：“先把之前的第二套房（45平方米小公寓）出手，這樣給給父母買房還可以享受二套房的貸款政策?！彼蛴浾咄嘎?，此次來西安之前就聽同事說要出政策了，身邊也有不少人都準(zhǔn)備陸續(xù)將前幾年在西安買的房轉(zhuǎn)手，準(zhǔn)備看看行情再說。
2 J! s3 U2 J' N- R( L. F8 E5 u　　省內(nèi)各地：省內(nèi)二線城市樓市借機升溫
　　與西安市場這種短期低迷相比，寶雞、咸陽、商洛等地卻出現(xiàn)了另外一種購房者的心聲。在寶雞一家房地產(chǎn)公司開發(fā)部工作的胡女士告訴記者：“西安限購了，這對我們這些（省內(nèi)）二級城市來說，肯定是利好。不讓在西安投資買房，部分有經(jīng)濟實力的本地購房者及投資客就會把視線收回來?！睋?jù)她介紹，星期天雖然下著雪，售樓部也有很多人前來咨詢，上客量都趕上春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)潮了。
4 ]* n; I# c, A1 E　　咸陽佳龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃部經(jīng)理張彬告訴記者，西安出臺限購令，對于穩(wěn)定全省房地產(chǎn)市場肯定是一種利好。它既沒有一棒子打死所有二套房人群，又在一段時間內(nèi)繁榮二級市場。據(jù)他介紹，從他們項目（怡水花園）世紀(jì)大道往西，幾乎60%以上的業(yè)主都是咸陽本地及各市縣的購房人群，咸陽市區(qū)所有樓盤更明顯。
! j; ~9 e# [; i, k# d6 }0 A　　“目前省上除了西安，其他地方限購令都沒有出來，即便出臺，也不一定每個市都有，所以說這樣一來就把原本想在西安投資置業(yè)的一批人群拉回了戶口所在的地市?！标兾髟仆吨脴I(yè)營銷總監(jiān)彭璐說出了自己的觀點。
" j9 |6 ]! n5 w* ?* e9 a4 t　　在商洛做生意的劉先生說，他們兩口子平常很忙，顧不上照看孩子。下半年孩子就要上初中了，本想在高新區(qū)看一套房，沒成想政策把他這樣的異地人給擋在了門外?，F(xiàn)在索性就在商洛市區(qū)買一套大一點的房子，就給孩子在市里面找所好一點的學(xué)校，把丹鳳老家的父母接過來一起住，這樣孩子也有個照應(yīng)。
  K/ D& z% n) K) ?, ]7 v% O$ v, j　　銀行：中國工商銀行 認(rèn)房又認(rèn)貸
　　對于西安出臺的限購令在居民家庭套數(shù)的認(rèn)定上，中國工商銀行陜西分行安經(jīng)理表示，他們支行既認(rèn)房又認(rèn)貸，以認(rèn)房為主，在實際操作中銀行會根據(jù)情況進行微調(diào)，比如一西安市戶籍的三口之家，父母名下已有一套住房，不過其兒子已年滿18周歲，以他的名義再購買一套房的話，可視他為第一套購房；另外一非西安市戶籍的三口之家，其父母在西安已擁有一套住房，其子女在西安就不能再購買房了。
$ ^+ b9 d( u3 ?) J　　招商銀行 認(rèn)房為主
　　對于如何界定購房者的套數(shù)，招商銀行信貸支部工作人員表示，本支行對購房者套數(shù)界定還是以認(rèn)房為主，購房者先遞交材料，房管局審批后，進行網(wǎng)簽，拿到網(wǎng)簽合同后，銀行受理貸款，主要還是以名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)證套數(shù)為準(zhǔn)。
7 c: d8 p$ h3 c　　中國銀行 認(rèn)貸
+ b* i8 z( r  \6 C9 n" }　　中國銀行西安太乙路支行翟曉雅行長表示，限購令出臺后，中國銀行在界定居民家庭套數(shù)的認(rèn)定上，一般以中國人民銀行上的征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，對于購房者是否還有其他住房，他們事先會向其詢問，購房者是否如實回答，那就在于他們自己了，不過對銀行涉嫌欺詐的，要負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。
/ a! D9 x# b9 _, X, A3 C! d/ \　　中國建設(shè)銀行 認(rèn)貸
　　中國建設(shè)銀行長安路支行的畢經(jīng)理表示，建行在界定購房者名下?lián)碛械淖》刻讛?shù)上，以中國人民銀行上的征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，系統(tǒng)上顯示的是幾套，就評定幾套，如果之前購房者以全額買的房子，征信系統(tǒng)是查不到的，現(xiàn)在再買的話，還是以第一套給他算。
5 w+ Z7 H8 L: I  v　　專家：政策會促使西安房屋租賃市場升溫
7 Z3 M7 u, l/ I# ?　　陜西省城市經(jīng)濟文化研究會會長張寶通：西安的限購令不像北京那么嚴(yán)厲，西安投資性客戶所占比重相對較小，剛性需求大。所以說西安的限購打壓、調(diào)控的力度小一些。目前來看，在政策影響下，市場會出現(xiàn)觀望，成交也會下滑，房價會在一段時間內(nèi)處于凍結(jié)狀態(tài)，可能會有小幅的波動，但會維持在目前狀態(tài)，大幅上漲或下降的現(xiàn)象半年內(nèi)不會出現(xiàn)。
　　新房市場受影響，但同時也會促使租房市場升溫、發(fā)育，租房市場可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，但恰恰說明剛性需求占主體。長遠(yuǎn)看，市場就會出現(xiàn)既有購房市場，也有租房市場的狀況，應(yīng)該出現(xiàn)兩個市場，這樣的市場才會均衡健康。但是租房需求大量，也同時會帶來房租上漲，這就要求政府加快廉租房和公租房的建設(shè)。
& X1 y) ~) e3 Q. U/ H$ D　　另外，購房者的觀望應(yīng)該是暫時的，買房是現(xiàn)實需求，在這段時間內(nèi)，資金鏈短缺的開發(fā)商則可能會加大優(yōu)惠力度，開始促銷，緩解資金短缺的現(xiàn)狀，優(yōu)惠促銷也是另外一種降價，到了老百姓可承受范圍，老百姓就會該出手時就出手。
' {2 u: R" p2 P　　西安限定的市轄區(qū)范圍有些寬
& z6 s1 @/ ?: _6 f6 c　　陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)：從政策層面看，我認(rèn)為西安的限購令其實明確了兩個方面，一是要加大廉租房、公租房以及經(jīng)適房的比例，第二個重點我認(rèn)為就是里面談到說房價超過周邊地區(qū)的應(yīng)加強土地增值稅清算。這兩點如果能堅決執(zhí)行下去，那就很有效果。從政策的影響方面看，第一點還是實行差別化的土地增值稅的意義重大。另外，西安現(xiàn)在正處于城市擴張的階段，限購令提到市轄區(qū)，西安是9區(qū)4縣，現(xiàn)在4個縣沒有包括在內(nèi)，9城區(qū)在內(nèi)，我認(rèn)為這個范圍相對有些寬，因為閻良、長安區(qū)、臨潼這些區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展還沒到很火的階段，這樣做不利于這些遠(yuǎn)郊區(qū)的發(fā)展，城6區(qū)相對比較合適。同時，西安市場改善性需求占20%-30%，政策執(zhí)行首付60%，1.1倍利率的話，對于改善型購房者的影響較大。短時期內(nèi)，購房者觀望情緒會增大，還有人可能盼望房價因此下降，但同時開發(fā)商也在觀望，雙方博弈時間會持續(xù)1-2個月。而政策也是有階段性的，政府應(yīng)根據(jù)市場反映做出相應(yīng)調(diào)整，使房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
　　目前市場上對于二手房有兩種截然不同的聲音，一方面，有關(guān)人士認(rèn)為，限購令下開發(fā)商會減少房屋供給，導(dǎo)致市場上一手房源不足，但價格卻不會大幅下降，甚至有可能出現(xiàn)上漲現(xiàn)象，這樣會讓不少購房者轉(zhuǎn)向二手房市場。尤其是在一些中心區(qū)域，一手房供應(yīng)十分稀缺，二手房則天生具備良好的配套和地理環(huán)境優(yōu)勢，會愈加受到追捧，價格也可能居高不下。西安的二手房市場在這樣的背景下，會迅速發(fā)展壯大。另一方面，政策規(guī)定下，西安市民如果已經(jīng)達(dá)到房屋擁有的最大值，還想繼續(xù)購房的話，必須賣掉一套房才能買另一套，這將會造成許多改善型客戶為買新房，急速處理自己的舊房源。有觀點認(rèn)為，這樣一來二手房市場房源供應(yīng)增多，而買方市場的觀望情緒蔓延，可能會讓一些業(yè)主們在報價上有所松動，二手房價格可能會出現(xiàn)不同程度的下跌。
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