房產(chǎn)大鱷“調(diào)頭”開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)西安等二線城市

山賊

　自4月17日國務(wù)院“新國十條”發(fā)布執(zhí)行后，買賣雙方即陷入觀望，以北京、上海為代表的一線城市出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的局面，隨之而來的便是一線城市土地市場的迅速降溫?！　I(yè)內(nèi)人士指出，一線城市高地價(jià)高房價(jià)，開發(fā)總成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二、三線城市。房企如果調(diào)整戰(zhàn)略，把樓盤開發(fā)放到二、三線城市去，則可以避免這些矛盾。因此這次調(diào)控，將加快開發(fā)商二、三線城市布局的腳步。
　　-宏觀調(diào)控下一線土地市場迅速降溫
　　2009年下半年以來，一線城市“地王”頻現(xiàn)。今年4月中旬，房貸新政來襲，調(diào)控力度加大，開發(fā)企業(yè)拿地預(yù)期受到較大影響，土地市場“逢地必爭”的現(xiàn)象明顯減少，零成交也就不難理解。新政以來，北京、上海、杭州、南京、蘇州等地的土地價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下降。其中，5月7日，北京4幅住宅用地均采取了招標(biāo)出讓的方式，之前最受注目的順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號地西側(cè)地塊，居然以流標(biāo)形式收場；同日在上海進(jìn)行的商辦用地推介會上，開發(fā)商在拿地方面的態(tài)度也明顯趨于謹(jǐn)慎，會場出現(xiàn)“外熱內(nèi)冷”的情況。5月18日，杭城迎來房產(chǎn)新政出臺后的首場土地出讓，參與競價(jià)的開發(fā)商卻屈指可數(shù)；5月20日，杭州主城區(qū)第二次土拍，大鱷出手較為謹(jǐn)慎，3宗土地的最終成交價(jià)格，相比于同區(qū)域地塊歷史成交價(jià)下降了1-2成。
" S) t/ J9 M1 o# J: Y; r　　相比這次樓市政策重點(diǎn)調(diào)控的一線城市來說，二、三線城市房價(jià)受到的政策壓力較小。中國指數(shù)研究院的報(bào)告指出，隨著一線城市住宅用地日益稀缺，競爭日益激烈，房企拿地成本較大，加之一線城市高企的房價(jià)成為本輪調(diào)控的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)在今年會將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二、三線城市。不久前，國土資源部部長徐紹史表示，未來土地審批將偏向二、三線城市。更多的投資商和房地產(chǎn)開發(fā)商開始意識到，二、三線城市才是未來的發(fā)展方向。相對于一線城市土地市場的高門檻以及泡沫風(fēng)險(xiǎn)，投資二線城市的風(fēng)險(xiǎn)無疑要小得多。
# |& F" T3 x* J) [; @) W　　-轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市西安三環(huán)外還有大量土地儲備
　　早在此次房產(chǎn)新政出臺之前，房企在二、三線城市拿地的熱情就已高漲。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2009年十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲備共計(jì)4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達(dá)到了17479萬平方米，二、三線城市占土地儲備比重高達(dá)81%。其中，綠城、中海、華潤等房地產(chǎn)企業(yè)在二、三線城市土地儲備所占比重達(dá)九成。
2 R8 T( k3 t3 C2 E* J　　而西安作為西部的大都市，西安樓市一直隨著市場規(guī)律的變化而穩(wěn)步發(fā)展，西安剛性需求大這一特點(diǎn)更加吸引著房企大鱷加速布局。已經(jīng)在西安成功開發(fā)過新地城項(xiàng)目的萬科，2010年明顯加快了在西安的戰(zhàn)略布局，年初搶灘曲江，拿下位于曲江池沿岸的核心土地。據(jù)記者從萬科西安公司了解到，萬科將在曲江推出有著在深圳、北京、上海、廣州等11座城市的成熟經(jīng)驗(yàn)和7年市場實(shí)踐的“金域系”產(chǎn)品，將為西安帶來第一個泰式風(fēng)情園林。而在5月20日，萬科在西安的第三個項(xiàng)目“長安新城一期”正式摘牌。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積18.7萬平方米，總建筑面積61.7萬平方米，“長安新城”項(xiàng)目將成為萬科近郊大盤的全新升級之作。而綠地集團(tuán)也將在西安大規(guī)模開疆拓土，先后與西安市未央?yún)^(qū)、西安浐灞生態(tài)區(qū)簽訂了兩個項(xiàng)目意向書，分別是位處未央?yún)^(qū)團(tuán)結(jié)水庫的1149畝土地和浐灞的4000畝土地。
3 [5 l' [" x0 s! ~3 [/ N　　記者從西安市土地儲備交易中心了解到，目前西安土地儲備量還算充足，熱點(diǎn)區(qū)域，比如二環(huán)內(nèi)的土地稍顯緊缺外，三環(huán)以外還有大量的土地儲備。
' Q1 n8 c6 V, H2 v. |　　記者觀察
% D8 `" d  P/ ~1 J　　防二線城市跟風(fēng)漲價(jià)
+ F: l: B. Y. x7 C8 B) t　　業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度上，二、三線城市都不如一線城市，在開發(fā)商紛紛搶灘二線城市時(shí)，必須防止二線城市“跟風(fēng)”漲價(jià)。同樣值得憂慮的是，如果這些城市跟風(fēng)漲價(jià)，以當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力以及購房者抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，如果發(fā)生萬一，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的破壞會更大。海南和北海就是兩個典型的例子。
　　國土部在發(fā)布《2009年全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》時(shí)表示，2010年，還會有一系列調(diào)控政策的跟進(jìn)，地價(jià)上漲幅度或會有所放緩。一線城市居住地價(jià)增長將趨于平穩(wěn)，須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)上漲。報(bào)告在分析2010年全國城市地價(jià)變化趨勢時(shí)強(qiáng)調(diào)，金融與稅收政策的調(diào)整作用于房地產(chǎn)市場，并直接影響地價(jià)走勢。一線城市居住地價(jià)增長將趨于平穩(wěn)，須防止二、三線城市地價(jià)跟風(fēng)上漲。